Alquilar un local no consiste solo en acordar un precio y entregar las llaves. Si eres propietario, necesitas definir bajo qué condiciones se usará tu inmueble y qué ocurrirá ante daños, mora o cambios en el negocio. Si eres arrendatario, necesitas saber qué puedes hacer dentro del local, qué obligaciones asumes y qué derechos conservas durante el contrato.
La Ley 93 de 1973 contempla los inmuebles destinados a establecimientos comerciales, además de otros usos, aunque permite que ciertos contratos sean excluidos de su ámbito bajo determinadas condiciones.
Por eso, antes de firmar un arrendamiento de local comercial, conviene revisar qué reglas aplican a tu caso y qué establece el documento. Este análisis parte de una idea sencilla: el contrato debe responder al negocio que las partes quieren desarrollar, no limitarse a completar un formato.
¿Para qué sirve el contrato de arrendamiento de local comercial?
Un contrato de arrendamiento de un local comercial regula la relación entre el arrendador, que concede el uso del inmueble, y el arrendatario, que lo utiliza para desarrollar una actividad a cambio de un canon.
El contrato debe identificar a las partes y al inmueble, establecer el canon, y la duración del arrendamiento, y señalar el destino que tendrá el bien arrendado.
Ese último punto importa para ambos. Si eres propietario, te permite definir para qué se utilizará tu local; si eres arrendatario, te ayuda a comprobar que el uso pactado coincide con tu operación.
El contrato organiza la relación durante el arrendamiento comercial y permite que ambas partes sepan qué pueden exigir y qué deben cumplir.
Para el arrendador, establece aspectos como el canon, el uso del inmueble, su conservación y la responsabilidad por daños.
Para el arrendatario, define las condiciones bajo las cuales puede utilizar el local y las obligaciones que corresponden al propietario.
Además, el contrato cobra especial importancia cuando cambia alguna circunstancia. Por ejemplo, si el inmueble se vende o se traspasa, el adquirente debe respetar los contratos existentes siempre que estos no contradigan las disposiciones aplicables.
Por eso, la revisión de estos contratos no se centra solo en la firma, sino también en lo que puede ocurrir durante la vigencia del contrato.
¿Qué debe contener el contrato?
La normativa establece elementos que deben aparecer en el documento. Sin embargo, más allá de cumplir con esos requisitos, conviene que el contrato deje claras las condiciones que pueden generar diferencias durante la relación. Entre los principales puntos están:
Las partes, el inmueble y el destino acordado
Deben identificarse los contratantes, describirse el inmueble e indicarse el uso previsto. Esto permite saber desde el inicio quién queda obligado y qué actividad ampara el contrato.
El canon, la duración y las condiciones económicas
El valor del arrendamiento debe constar en el documento y debe analizarse junto con las reglas sobre pago y depósito.
Reparaciones, daños y conservación
El arrendador debe asumir ciertas reparaciones necesarias para conservar el inmueble, mientras que el arrendatario responde por deterioros causados por su culpa o negligencia.
Cambios en el inmueble y subarrendamiento
El arrendatario no puede realizar mejoras ni modificar divisiones o estructuras sin consentimiento previo y expreso del arrendador. El subarrendamiento también tiene reglas propias que deben considerarse al preparar el contrato.
Precisar estos temas desde el inicio ayuda a que el documento refleje la operación prevista. Veló Legal puede acompañarte tanto si eres propietario y necesitas preparar el contrato como si vas a alquilar el local y quieres revisarlo antes de firmar.
Derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario
La relación contractual genera responsabilidades para ambas partes. Por eso, entender qué corresponde a cada una ayuda a evitar expectativas equivocadas.
👉 Si eres arrendador
Entre tus obligaciones están conservar el inmueble en condiciones adecuadas, realizar las reparaciones necesarias para mantenerlo apto para su uso y garantizar al arrendatario el goce pacífico del bien durante el contrato.
A la vez, tienes derecho a recibir el canon pactado, reclamar la reparación de daños imputables al arrendatario y ejercer las acciones previstas cuando corresponda.
Además del contrato, como propietario puedes tener otras obligaciones vinculadas con el inmueble. En la guía sobre impuesto de bienes inmuebles en Panamá, se explica el tratamiento de este tributo y su relación con el propietario registrado.
👉 Si eres arrendatario
Debes pagar el canon, usar el local según el destino pactado, cuidarlo, informar sobre daños o perturbaciones y devolverlo en condiciones equivalentes a aquellas en que lo recibiste, salvo el desgaste propio del uso y del paso del tiempo.
A su vez, tienes derecho a utilizar el inmueble durante el contrato y a que el arrendador realice las reparaciones que le correspondan.
Si vas a invertir en adecuaciones, mobiliario o equipos para operar desde ese espacio, revisar estas condiciones antes de firmar puede ayudarte a entender qué puedes hacer y qué requiere autorización. Veló Legal puede analizar el contrato desde esa perspectiva.
Sobre el depósito en el arrendamiento de local comercial
El depósito de arrendamiento de un local comercial funciona como una garantía vinculada al cumplimiento del contrato. Salvo las excepciones correspondientes, el arrendatario debe consignar una suma equivalente a un mes de canon.
Al terminar el arrendamiento, el arrendador puede reclamar ese depósito, total o en parte, por cánones pendientes o daños al inmueble, siempre que los compruebe ante la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
En otras palabras, el depósito no se entrega sin más al propietario: queda sujeto al procedimiento previsto para su custodia, reclamación y devolución.
Este punto tiene un peso especial en los contratos comerciales. Según datos de la Dirección General de Arrendamientos publicados por La Estrella de Panamá, entre enero y abril de 2023 los depósitos de garantía correspondientes a contratos tipo C (locales comerciales, plazas y oficinas) superaron los $700,000.
Además, concentraron el 83% de todo el dinero registrado como depósitos de garantía durante ese periodo.
El dato ayuda a dimensionar el uso de esta figura en el arrendamiento comercial. Si eres arrendador, necesitas saber en qué casos puedes reclamar el depósito; si eres arrendatario, te conviene conocer dónde se consigna y qué debe ocurrir con ese dinero cuando termina el contrato.
Incumplimiento, mora y terminación del arrendamiento comercial
Cuando ya existe un problema, el contrato pasa a ser uno de los primeros documentos que debes revisar para entender qué opciones tienes.
En locales de uso comercial, industrial, profesional o docente, las acciones de desahucio y lanzamiento corresponden a la jurisdicción ordinaria. Además, dentro del supuesto regulado para estos inmuebles, existe mora cuando el canon no se paga dentro del mes siguiente a su vencimiento.
Así, si eres propietario y enfrentas falta de pago, o si eres arrendatario y existe una disputa sobre tus obligaciones, conviene analizar el contrato junto con las circunstancias concretas del caso.
Asesoría para contratos de arrendamiento comercial en Panamá
Como ves, un contrato comercial debe responder tanto a las necesidades del propietario como a la operación del arrendatario. Por eso, la revisión cambia según el lado de la relación en el que te encuentres y lo que necesites proteger.
En Veló Legal asesoramos a propietarios que buscan preparar o revisar sus contratos y a arrendatarios que quieren conocer las obligaciones que asumirán antes de ocupar un local. También puede intervenir cuando ya existe una diferencia relacionada con canon, daños, subarrendamiento, traspaso o terminación.
Si vas a firmar, renovar o necesitas resolver una diferencia relacionada con un arrendamiento de local comercial en Panamá, podemos ayudarte a evaluar el contrato y las opciones disponibles según las circunstancias de tu caso.
Preguntas frecuentes sobre el arrendamiento de local comercial en Panamá
¿Cuál es el plazo mínimo en un contrato de arrendamiento de local comercial?
El artículo 9 de la Ley 93 de 1973, establece que ningún contrato de arrendamiento ni su prórroga puede celebrarse por un término menor de tres años.
Sin embargo, el mismo marco permite excluir determinados contratos de su ámbito según tramos de arrendamiento u otras características. Por eso, antes de aplicar esa regla a tu contrato, conviene determinar qué régimen le corresponde.
¿Qué pasa si el uso de suelo no permite el giro del negocio?
El texto utilizado para este artículo no regula el uso de suelo ni establece qué consecuencia tendría ese escenario.
Sí exige indicar el destino del inmueble en el contrato y dispone que el arrendatario debe utilizarlo conforme al uso acordado. Por eso, si tu negocio depende de un uso específico del local, este punto merece revisión antes de asumir la obligación contractual.
¿Puede el arrendatario hacer cambios en el local?
No puede realizar mejoras o cambios en las divisiones o estructuras sin consentimiento previo y expreso del arrendador.
Por tanto, si planeas remodelar el espacio para adaptarlo a tu negocio, este aspecto debería quedar claro antes de empezar las obras.
¿Se puede subarrendar un local comercial?
El subarrendamiento requiere consentimiento previo y expreso del arrendador. Sin embargo, en locales comerciales, profesionales, industriales y docentes no es válida una cláusula que lo prohíba.
¿Qué ocurre si se vende el inmueble?
El comprador o adquirente debe respetar los contratos existentes celebrados por el propietario anterior, siempre que estos no contradigan las disposiciones aplicables.