Nuevo régimen de Propiedad Horizontal en Panamá

Publicado en Revista Mundo Social, edición marzo 2022

A la hora de establecer los aspectos legales de una comunidad de propietarios para determinar la pertenencia de cada uno de los espacios que conforman el inmueble, hay aspectos de importancia que se deben analizar.

El concepto de la Propiedad Horizontal (PH) dentro de una comunidad es tema de conocimiento obligatorio por parte de propietarios o arrendatarios de un apartamento o complejo habitacional privado.

Desde sus orígenes, con la fundación de Roma allá por el año 298, este concepto inmobiliario que ha condicionado la forma en la que nos relacionamos dentro de una comunidad, ha evolucionado considerablemente. Aunque fue desde el siglo XIX que su desarrollo se registró con más fuerza.

La propiedad horizontal (PH) es una forma de copropiedad que existe entre los diferentes propietarios de un inmueble que se encuentra dividido en pisos o de un residencial cerrado con áreas comunes. A pesar de su naturaleza privada, este régimen impacta en el desarrollo de la comunidad panameña debido al exponencial aumento de las propiedades con estas características en todo el país.

Adicional a ello, se han registrado cambios relevantes a partir de una serie de eventos, como la pandemia a la que se enfrenta desde hace más de dos años Panamá y el mundo entero, y que han alterado nuestras normas de convivencia diaria.

Estos temas, entre otros, llevaron a una iniciativa legislativa que derogó la Ley No. 31 del 18 de junio de 2010, subrogó la Ley No. 180 del 16 de noviembre de 2020 y reformó integralmente el régimen de propiedad horizontal en Panamá.

La Ley 284 de 14 de febrero de 2022, compuesta por 10 capítulos y 125 artículos, incorpora temas actuales como bioseguridad y fondo de imprevistos, consistente en una cuenta de existencia obligatoria que sirve de contingencia en un supuesto que la propiedad horizontal haya sido objeto de un proceso judicial de cualquier naturaleza, o de una medida cautelar que busque el cumplimiento de alguna obligación.

Estos fondos de imprevistos surgen a raíz de las dificultades económicas que se le ha presentado a muchos propietarios de inmuebles a consecuencia de la pandemia.

El documento, publicado en la Gaceta Oficial29476-C, adiciona el artículo 2-A a la Ley No. 45 de 31 de octubre de 2007 que próximamente debe reglamentarse. Incluye la prohibición de hipotecas, medidas cautelares o gravámenes, no solamente sobre los bienes comunes que forman parte del conjunto residencial, sino también, sobre las cuotas de los gastos comunes y sobre la cuenta que la administración posee para poder asumir los gastos operativos del edificio y los mantenimientos preventivos.

Igualmente, establece los principios que promueven el bienestar de los propietarios como convivencia pacífica y solidaridad social, derecho al debido proceso, derecho a petición, principio de confidencialidad, respeto a las decisiones, respeto de la dignidad humana y sostenibilidad y función social.

Ante la existencia de medidas cautelares se establece que estas no pueden recaer sobre bienes comunes de la propiedad horizontal, y cuando ocurra la imposición de esta, se permite la inscripción de nuevas juntas directivas sobre el PH.

Ante obligaciones judiciales se podrá cautelar o disponer hasta un 20% de la totalidad de la cuota de gastos comunes o del fondo para imprevistos y con esto garantizar que el PH continúe su operatividad.

La nueva ley introduce la celebración de asambleas de propietarios a través de medios tecnológicos y sanciones por inasistencia. Las reuniones de junta directiva también podrán ser virtual.

Este nuevo ordenamiento jurídico incorpora aspectos vinculados a la junta directiva, el administrador y facultades de la Dirección de PH del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, que ahora tendrá carácter vinculatorio en las decisiones de la administración de una propiedad bajo este régimen, fomentará la convivencia pacífica y está obligada a capacitar a propietarios, promotores y administradores en la interpretación y aplicación de la Ley 284 de 14 de febrero de 2022.

La firma de abogados Veló Legal también puede dar asesoría con respecto al alcance de la nueva legislación que recién entra en vigor, y que además a lo antes descrito, dicta nuevas disposiciones en cuanto a la solución de conflictos. Propone que los Jueces de Paz tengan competencia para conocer y dar solución a las situaciones de controversias.,

Sin duda, es mucho el contenido que debe conocer al detalle todo propietario de un PH.